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10月商品房銷售增速回升背后:資金壓力高懸

時間:2019-11-15 09:26來源:21世紀經濟報道 作者:21世紀經濟報道 點擊:
調控施壓,房企求生。樓市的“貓鼠游戲”仍在繼續。

【直報網北京11月15日】(21世紀經濟報道)調控施壓,房企求生。樓市的“貓鼠游戲”仍在繼續。

今年上半年,以收緊融資為特點的樓市調控再度升級,在監管層一系列的動作和表態后,銀行貸款、信托等渠道大幅收縮,盡管海外融資升溫,但顯然無法彌補缺口。與此同時,償債高峰期即將出現,房企正面臨“糧草告急”的境況。

做為應對,房企選擇在銷售端發力。今年7-10月的四個月間,全國商品房銷售規模均高于去年同期。受此影響,根據統計局數據顯示,今年前10月,全國商品房銷售面積增幅首次由負轉正。

10月房地產投資累計增速較上月小幅回落0.2個百分點,仍高達10.3%。其中,由于開發商采取了搶施工搶銷售的應對策略,施工面積和銷售面積增長均有所加快。

“開發商在很努力地賣房,但資金壓力并沒有真正緩解。”上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進如此評論。

“賣房”、“回款”成為熱詞

由于去年基數較高,加之“小陽春”未能如約而至,今年上半年,樓市的整體表現不及去年同期。

從下半年開始,反彈出現。7月至10月,全國商品房銷售面積連續四個月高于去年同期,從而使得前10月的銷售規模一舉由負轉正。

統計局的數據顯示,今年前10月,全國商品房銷售面積133251萬平方米,同比增長0.1%,今年以來首次正增長;商品房銷售額124417億元,增長7.3%,增速提高0.2個百分點,并連續四個月擴大。

值得一提的是,不少房企在9月和10月加大促銷力度,“以價換量”的情況頗為常見。8月末,恒大推出覆蓋全國多數樓盤項目的價格營銷策略,集團旗下的區域公司均參與營銷。從實際效果看,恒大以價格讓步換來9月831億的銷售紀錄。10月,恒大又賣出了900億的行業紀錄。

由于國內融資大幅受限,海外融資難以填補缺口,“賣房”已成為房企回籠資金的主要渠道。“公司上下,今年提的最多的詞就是‘銷售’、‘回款’。”北京某上市房企相關負責人對21世紀經濟報道表示,“抓銷售、促回款”已經成為整個行業的主旋律,一些房企除了考核銷售規模以外,也把回款率列為一項硬性考核指標。

抓回款的效果顯而易見。根據統計局的數據,今年前10月,定金及預收款、個人按揭貸款的增速分別達到9.4%和14.1%。而在上半年,這兩項指標的增速分別為9.0和11.1%。

在房企的資金來源中,這兩項幾乎占了一半。

但總體來看,銷售升溫并未令資金狀況真正改善。今年前10月,房地產企業到位資金14.5億元,同比增長7.0%,增速在9月短暫提高后再度下滑。

壓力還將持續一段時間。恒大研究院的報告顯示,2019年至2021年,房企逐步迎來償債高峰期。從兌付規模來看,這三年的到期債務規模分別為6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

前述房企人士表示,從財務模型來看,除了少數大中型房企外,很多企業的現金流都有很大的下降風險,部分房企的現金流已經很難覆蓋短期負債。

房銷增速回升

由于資金不甚寬裕,房企的投資步伐受到了制約。統計局的數據顯示,今年前10月,全國房地產開發投資109603億元,同比增長10.3%,增速比1-9月份回落0.2個百分點。自5月以來,該指標增速一直保持整體下降的局面,目前已是年內最低。

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